Los expertos han advertido que el programa de cinco cien de depósitos de ALBO para compradores de las primeras casas solo volverá a los precios de la vivienda ya loca, y ahora el primer ministro lo ha admitido.
Aunque hizo todo lo posible para minimizar el impacto contraproducente que su nueva política tendrá en el mercado, admitió el miércoles que esto conduciría a un «ligero aumento» de los precios.
El nuevo régimen permite a los nuevos compradores de la casa hacer un depósito del cinco por ciento sin un seguro hipotecario, y el gobierno actúa como garante para el resto del depósito estándar del 20%, y se supone que los jóvenes ayudan a establecerse en la escala de vivienda.
¿Qué podría salir mal? No está mal, de hecho.
En un mercado hambriento, el refuerzo de la demanda de ALBO hará lo que siempre hacen los refuerzos de demanda: impulsar los precios aún más de lo que ya son, mientras fingen ayudar a las personas que deja atrás.
El momento no podría ser peor. El martes, el Banco de la Reserva mantuvo la tasa de interés oficial en 3.60%, rechazando una nueva caída porque la inflación planteó.
Todos los compradores potenciales que esperan que los precios caigan todavía pueden pensar de nuevo. Es probable que las tasas no solo permanezcan en este nivel durante todo el año, sino que los valores de la vivienda vuelven a subir, incluso antes de que la política de impulso de los precios de ALBO entra en vigencia.
El gobernador de RBA, Michele Bullock, fue borroso sobre los problemas de suministro de viviendas ayer: los gobiernos actúan para otorgar más aprobaciones de edificios, pero no esperan un impacto significativo durante al menos dos años.
El primer ministro Anthony Albanese y el Ministro de Vivienda Clare O’Neil estaban promoviendo el nuevo programa de depósito del 5% en el medio de las críticas de que esto solo haría que las casas sean más inaccesibles.
Los economistas dicen que lo que es necesario para arreglar los precios de los hogares de los hogares es más de la oferta, especialmente en apartamentos asequibles para los primeros compradores, y no para subsidiar la demanda.
La línea de Bullock no era un comentario desechable. Es el banco central que dice efectivamente en Canberra dejar de afirmar que una palanca de demanda es una solución de oferta. Si la respuesta a la oferta es lenta y las aprobaciones disminuyen, una tubería de demanda más alta inunda el mercado con más licitadores.
El trabajo casi no tiene ninguna posibilidad de alcanzar sus nuevas casas de 1.2 millones para 2029, emprendiendo que ha prometido. La aprobación disminuye cuando tienen que aumentar. En julio, las aprobaciones cayeron en un 8,2%, un 6% adicional en agosto según los últimos datos.
Los apartamentos lideraron la diapositiva, y son el tipo de stock asequible necesario para alcanzar la lente de 1.2 millones. Si el grifo de aprobaciones se apaga, la demanda de demanda a través de todas las ventajas que ofrece la nueva dieta ALBO simplemente aumentará los precios. Es sentido común.
¿Y qué sucede si todos estos propietarios de casas nuevas con hipotecas masivas y niveles de capital muy bajos están comenzando a luchar para hacer sus pagos? El contribuyente está en un gancho porque el gobierno actúa como una hipoteca. Y los ambiciosos compradores que han activado la hipoteca tendrán problemas de crédito que significan tasas de interés aún más altas si intentan comprar.
Todo esto, mientras que el mercado de alquiler siempre es sofocante. La tasa de vacaciones nacionales fue de solo 1.2% en agosto. Los alquileres estrechos significan que los alquileres están aumentando, atrayendo a más inversores que se benefician de un equipo negativo y descansos de ganancias de capital, agregando aún más a la demanda de ebullición.
En septiembre, los valores nacionales de las casas aumentaron a su clip más rápido en un año, el precio medio ahora a un récord. Vierta un subsidio completamente nuevo en esta mezcla y no crea accesibilidad, usted causa una guerra de subastas que empuja los precios más al norte.
La inflación de los títulos verificó hasta un 3% en agosto, con un motor clave detrás del aumento. Los descuentos de energía se destacan, creciendo más la inflación.
Un gobierno económicamente competente lo pensaría dos veces antes de bombear la estimulación presupuestaria en una economía tan sobrecalentada, pero no este gobierno laborista. Según las últimas cifras presupuestarias, hay un archivo no pandémico, por supuesto, ingresos fiscales.
El Primer Ministro admite que su política alimentará los aumentos de precios, pero calcula que será políticamente popular, explica Peter Van Onselen.
El gobernador del Banco de la Reserva, Michele Bullock, rechazó otra caída en las tasas de interés debido al rendimiento del aumento de la inflación, lo que hace que las casas sean aún más inasequibles a medida que los precios suban.
La nueva garantía hipotecaria de Albo protege al banco, no al prestatario. Los contribuyentes llevan el riesgo si las cosas salen mal.
Los economistas (y RBA, por cierto) han advertido durante años que la asistencia de la demanda de compradores de las primeras casas solo aumenta los precios. Funciona políticamente, pero la ayuda es en gran medida un espejismo. El beneficio huyó de los vendedores a través de precios de venta más altos. La Comisión de Productividad incluso ha declarado tanto y la investigación de RBA muestra que los préstamos de los compradores de la primera casa son mucho riesgosos para los prestamistas.
Los ministros afirman que el régimen no prevalece sobre las leyes responsables de los préstamos. Técnicamente, es cierto: los prestamistas siempre deben determinar que el préstamo no es adecuado para la Ley Nacional de Protección de Crédito al Consumidor. Pero en el mundo real, una garantía del gobierno alienta a un prestamista a acercarse a la ventaja en la que aprueba. Es lo contrario de la prudencia reclamada cuando se han legislado las leyes sobre préstamos responsables.
También hay un problema de riesgo moral. Al pasar el riesgo de los bancos a los contribuyentes, reducimos la señal de precio que debe disciplinar los préstamos marginales. Cuando los precios se detienen o no caen ahora, por supuesto), la equidad negativa termina más duro para los prestatarios. Intenta refinanciar entonces. Intenta lidiar con una pérdida de trabajo. La garantía no le ahorrará, le ahorra a su prestamista.
Entonces, ¿quién gana realmente el nuevo programa ALBO? No compradores de nivel de entrada sin ayuda familiar. Ahora ofrecen más participantes recolectados que pueden usar el mismo boleto de entrada del 5%. Los vendedores son los verdaderos ganadores, así como cualquier persona que ya esté en una casa y felices de ver que los precios continúan aumentando.
Si los gobiernos realmente quieren ayudar a los compradores de la casa, necesitan un proceso de aprobación más rápido y un enfoque coordinado que se dirige al lado del problema. Un examen más profundo de las reglas de embarcación negativa en el contexto más amplio de la reforma fiscal tampoco sería una mala idea. Esto también podría incluir modificaciones (si no una abolición pura y simple), tal vez con cualquier sustituto fiscal fiscal. Más incentivos para la construcción son otra opción que merece ser examinada.
La nueva política de Albo puede parecer políticamente ordenada, pero económicamente, es desordenada. Esto no resolverá la asequibilidad. Si el gobierno quiere casas más baratas, debe construir más o salir de los que lo harán.
Todo lo demás, incluida la incautación del título del título de hoy, es un teatro simple que probablemente haga más daño que bien.
